약국 부동산 '사기당하지 맙시다'

피해사례 여전…법적 보호장치 확실해야

 

잊을만하면 나타나는 약국 대상 부동산 사기. 특히 의약분업 이후 병의원과 연계된 약국의 특성 상 이를 노린 사기행각이 끊이지 않고 있다. 더구나 약사들의 경우 주의를 기울인다고는 하지만 계획적인 업자들의 노력(?)에 피해를 보기 일쑤다. 실제 최근에는 메디컬빌딩 또는 층약국을 미끼로 한 고가의 약국 권리금 피해사례가 빈번하다. 이에 따라 섣부른 계약은 물론 계약과정에서 사전조사와 법적 보호장치를 확실히 해야 하는 한편 무엇보다 계약에 앞서 고가의 권리금을 요구하는 경우 각별한 주의를 기울여야 한다. 특히 약사들은 약국 개설 및 이전시 해당 약사회를 반드시 거칠 것, 건물등기부등본을 철저히 확인할 것, 독점권 보장 등 계약사항은 구두가 아닌 구체적으로 분양계약서에 기재해야 하며 특히 '준공시까지 독점보장' 등 애매한 조항은 확실히 규정할 필요가 있다. 또한 분양 계약시 꼭 포함되어야 하는 분양신고필증 교부일자, 분양 건축물의 표시, 분양보증기관의 명칭, 계약 후 내부구조 변경에 관한 사항 등도 빠짐없이 체크해야 계약 사항 불이행시 보다 쉽게 대책을 마련할 수 있다. 이와 관련 본지는 최근 발생한 약국 부동산 피해사례를 알아보고 대처법을 소개한다.

△의원 입점 안하면 어떡하나?

신규 분양받은 건물에서 입점하기로 계약이 되어 있던 의원이 약속과 달리 입점하지 않으면 약국은 어떻게 해야 하나?

예정된 특정매장이 입점하지 않거나 입점 업종 변경으로 발생하는 손해는 계약해지의 이유가 될 수 있다.

특히 점포들은 주변 업종간의 시너지 효과로 인한 재산적 가치도 상당하기 때문에 업종 변경 등의 객관적으로도 중요한 의미가 있는 사안의 내용이 이행되지 않은 경우 분명 계약 해지를 주장할 수 있다.

△약국 설계변경시 계약해지 가능

분양사가 약사의 동의 없이 약국 입지의 내외장재 및 냉방기기 등을 설계를 변경할 경우 어떻게 대처해야 하나?

시행자가 설계변경을 하고자 하는 경우에는 피분양자 전원의 서면 동의를 얻어야 설계 변경을 할 수 있다. 만약 내가 분양받은 상가가 나도 모르는 사이 설계변경 되어 손해를 보게 되었다면 이는 당당히 권리를 주장할 수 있으며 나아가서는 계약해지의 사유가 될 수 있다.

△분양대금 선지불 요구 응할 필요 없다

분양대금의 금액이나 부과 시점을 어기고 분양 업체의 자금을 원활하게 하기 위해 과도한 금액의 선지불을 요구할 경우 이에 응할 필요가 없다.

△분양대행사 독점보장 주의해야

브로커들의 '약국 독점입주' 등의 주장에 현혹돼 고가의 권리금과 임대료 계약, 허위 독점보장으로 인한 피해 사례도 끊이지 않고 이어지고 있다.

특히 분양회사에서 병원 유치확정 현수막 등을 걸어놓고 높은 권리금을 요구하는 사례가 잦다.

하지만 분양대행사는 특히 주의해야 하는 대상.

부동산전문가들은 "분양대행사는 말그대로 분양을 대행하는 회사로 법적책임 전혀 없다"며 "시행사와 시공사, 분양대행사를 꼭 구별할 것"을 당부하고 있다.

실제 상가주인이 알지 못하는 바닥 권리금이나 프리미엄을 분양영업사원이나 아직 권리가 존재하지도 않는 예비 임차인 등이 챙기는 것. 임차를 맞춰주겠다는 명목으로 상가분양업자는 상가주의 의도와는 관계없이 임차인에게 수천만원에 달하는 프리미엄을 받아 챙기는 일들도 드물지 않은 것이다.

임차인이나 임대인은 이런 점에 주의해야한다. 사실상 아무 권리가 없는 분양영업사원에게 권리금이나 프리미엄을 지불할 필요가 없기 때문이다. 조금만 주의하면 내지 않을 수 있는 비용을 많게는 수천만원씩을 지불하게 될 수 있기 때문이다.

△입주지연 보상미비·계약자 해지 권한 축소

소위 ‘불량 상가분양계약서’라고 불리는 계약서내에는 수분양자를 위한 주요 조항은 축소 또는 배제돼었고 공급자 위주로만 유리하게 돼 있어 사후문제 발생시 권리구제가 막막할 수 밖에 없다.

수분양자와 분양업체간에 가장 빈도 높게 발생하는 마찰거리중 대표적인 사항은 공사지연(매도자측 귀책사유 발생시)에 따른 지체상금 보상여부다.

이 경우 상당수 계약이 분양업체가 보상해야 하는 경우에 대해서는 구체적으로 명시하지 않고 있다.

하지만 공정위의 상가분양계약서 표준약관에 따르면“분양업체가 입점예정일을 지연하였을 경우 기 납부한 대금에 대하여 연체요율을 적용한 금액을 지체상금으로 지급하거나 잔여대금에서 공제한다"로 되어있다.

또 계약해지와 관련해서도 "공급자의 귀책사유로 인해 입점이 당초 예정일보다 3개월을 초과한 경우나 공급자의 계약이행이 불능하게 된 때에는 본 계약 해지할 수 있다"는 조항이 빠져있기 일쑤다.

△가계약서로 사기행각

이밖에 최근 울산에서는 도심 요지의 주차장을 자신의 것으로 사칭, 이를 미끼로 의사와 약사 등을 상대로 돈을 받아 가로 챈 사건이 발생했다.

피해를 당한 이들 의·약사들은 사기범의 말과 가계약서만 믿고 돈을 건네는 등 계약 과정에서 허술함을 보였다.