<14> 2026년 부동산 세제 개편안에 대하여

김용진 세무사의 세무칼럼

2026년 부동산 세제 개편안에 대하여 

2026년 세제개편안이 2026년 8월 3일 발표되었다. 주요 내용은 실거주 1주택자의 세 부담은 줄이되, 초고가 주택, 비거주 주택, 그리고 다주택자에 대한 압박을 대폭 강화한 것이 주요 골자이다.

 1. 종합부동산세

 ㅇ 1세대 1주택자 기본공제 인상(실거주 우대) 

 1세대 1주택자의 종부세 과세대상 기준금액이 공시가격 12억 원에서 14억 원(시가 약 20억 원 상당)으로 상향조정된다. 이에 따라 중저가 실거주 1주택자의 보유세 부담이 경감된다.

 ㅇ 비거주 1주택자 및 다주택자 공제 축소

 반면, 실거주하지 않는 비거주 1주택자의 기본공제액은 9억 원으로 축소되며, 다주택자 공제액도 낮아진다. 실제 계산식은 다음과 같다.

 기본공제금액: 4억 원 + (5억 원 × 

)

 현행 다주택자의 기본공제금액은 9억 원이나, 개정안에서는 기본공제금액이 4억 원이고, 나머지 5억 원은 거주용 주택가액 비율만큼만 공제를 받게 된다. 1주택이든, 다주택이든 소유하고 있는 주택에서 거주하지 않는 경우 기본공제금액은 4억 원으로 대폭 줄어들게 되었다.

 ㅇ 주택분 종합부동산세 공정시장가액비율 인상

 공정시장가액비율이란 종합부동산세 과세표준을 계산하는 과정에서 공시가액의 일정비율을 낮춰주는 비율이다.

 종합부동산세 과세표준 = (공시가액 합산액-기본공제) × 공정시장가액비율

 공정시장가액비율은 공시가액이 급등하는 경우 세부담의 충격을 완화하기 위해 도입된 제도이다. 현재는 60%를 적용하고 있으나 2027년 이후 70%로 인상되고 3주택 이상자 및 조정대상지역내 다주택 보유자는 2028년 이후 80%로 인상된다.

 - 1세대 1주택자, 지방 1‧2주택자 : 60% → (’27이후)70%

 - 3주택자 등^* : 60% → (’27)70% → (’28이후)80%

 * 3주택 이상 보유자, 조정대상지역 주택 보유자(1세대 1주택자는 제외)

 2026년 공동주택 공시가격의 평균인상율은 9.13%이다. 서울지역은 18.6%가 인상되었다. 따라서 이미 서울지역은 18.6%의 세액이 인상될 전망이다. 그런데 여기에 2027년부터는 공정시장가액비율이 70%로 인상된다면 약 16%가 추가인상요인이 발생한 것이다.

 ㅇ 주택분 종합부동산세 세율을 주택가액 기준으로 일원화

세율 체계를 ‘주택수 기준’에서 ‘주택가액 기준’으로 단계적 일원화하고, 과세표준 6~12억 원 구간의 세율을 인상(1.0% → 1.3%)된다.

과세표준	현 행		‘27년		‘28년~
	1·2주택	3주택이상	1·2주택	3주택이상	모든 주택
3억원 이하	0.5%		(좌 동)		(좌 동)
3~6억원	0.7%		(좌 동)
6~12억원	1.0%		1.3%
12∼25억원	1.3%	2.0%	1.5%	2.0%	2.0%
25~50억원	1.5%	3.0%	2.0%	3.0%	3.0%
50∼94억원	2.0%	4.0%	2.7%	4.0%	4.0%
94억원 초과	2.7%	5.0%	3.5%	5.0%	5.0%

 ※ 법인(1ㆍ2주택/3주택 이상) : [현 행] 2.7%/5.0% 단일세율
[개정안] (’27) 3.5%/5.0% 단일세율 (’28~) 5.0% 단일세율

 

ㅇ 종합부동산세 세부담 상한 조정

세부담상한선이란 해당연도 보유세(재산세·종부세)가 직전연도의 150%를 초과하지 않도록 보유세 인상을 제한하는 규정이다. 개정안에서는 종합부동산세(주택분·토지분) 세부담 상한을 인상 현행 150%에서 개정 200%로 인상된다. 이는 직전년도 세부담액의 200%를 넘지 않는다는 의미이다. 이 또한 실질적인 세금인상이다. 

 

2. 양도소득세

 현행 장기보유특별공제를 주택/주택 외로 이원화하여 주택은 “장기거주 소득공제”, 주택 외는 “장기보유 소득공제”로 명칭을 변경한다.

 ㅇ 주택 장기보유특별공제(개정안 : 장기거주소득공제)

 ① 거주 지원을 위해 현행 보유공제를 거주공제로 전환 

 1세대 1주택자 : 보유 연 4%(최대 40%) + 거주 연 4%(최대 40%) 
 → 거주 연 8%(최대 80%)

 다주택자비조정대상지역^* : 보유 연 2%(최대 30%) → 거주 연 2%(최대 30%)

 * 다주택자가 조정대상지역 소재 주택 양도시에는 장특공제 배제 중으로 거주공제도 배제

 ② 공제수준 합리화를 위해 장기거주소득공제 한도 신설
 (’28년 20억 원→’29년 이후 10억 원)

 ③ 1년 유예 후 단계적으로 시행

구 분	‘27년(현행과 같음)	‘28년	‘29년~
1세대 1주택자	거주 연4%, 보유 연4% 【10년, 최대 80%】	거주 연6%, 보유 연2% 【10년, 최대 80%】	거주 연8% 【10년, 최대 80%】
다주택자 (비조정대상지역)	보유 연2% 【15년, 최대 30%】	보유 연1% 또는 거주 연2%  【15년, 최대 15%보유또는30%거주】	거주 연2% 【15년, 최대 30%】
공제 한도	(한도 없음)	20억원	10억원

 3. 맺음말

먼저 종합부동산세 개정안을 보면, 이번 개정으로 다주택자는 물론 초고가 1주택 보유자들에게도 상당한 세부담이 증가하게 되었다. 주택수에 따라 세율을 결정하는 현행 과세체계는 불합리한 점이 있고, 이를 해결하려고 하는 취지는 환영할 만하나, 공시가액 인상, 공정시장가액비율 상향, 기본공제금액 하향 등 여러 가지로 세부담이 가중되는 상황에서 개정은 너무나 가혹한 측면이 있다.

특히, 1주택 부부공동소유자의 경우 비거주하더라도 경우 현재는 부부가 각각 9억 원씩 총 18억 원 기본공제를 받을 수 있는데 반해, 개정안에서는 부부 각각 4억 원씩 총 8억 원밖에 공제를 받을 수 없게 된다. 10억 원의 과세표준이 증가하는 경우 현행 1% 미만세율을 적용받았던 세대가 1.5∼2.0%까지 세율적용이 불가피하다. 더욱이 부부공동소유를 2주택으로 보아 조정대상지역에 소재하는 경우 2028년부터는 공정시장가액비율을 80%까지 적용한다고 한다. 60%에서 80%로의 인상은 20% 인상이 아닌 2026년 대비 40%에 육박하는 인상이다. 이런 인상에 대해서는 어디에서도 정당성을 인정하기 어렵다.

양도소득세 개정에 대해 살펴보면, 이번 개정안에서는 장기보유특별공제를 장기거주소득공제로 개정하면서 거주하는 기간에 대해서만 공제율을 적용하고 이 또한 2027년 20억 원 한도, 2028년 이후에는 10억 원을 한도로 제한할 예정이다. 장기보유특별공제를 장기거주소득공제로의 개정은 초고가 주택의 막대한 양도차익에 제동을 걸기 위함이다. 

본래 장기보유특별공제는 다년간 보유에 따른 양도차익에 대하여 물가상승에 의한 명목가치 상승분을 공제하여 과도한 세부담을 완화하기 위한 제도이다. 1세대1주택 비과세가 적용된다 하더라도 장기거주소득공제 한도를 10억원으로 제한한다면 대체로 양도가액 30억 원을 초과하는 거래에서 발생하는 양도차익은 100% 과세되어 50%에 육박하는 세율이 적용될 전망이다. 사실상 초고가주택의 가격을 30억원으로 본 것으로 추정된다. 

30억 원이 작은 금액은 아니지만 강남3구의 30평대 아파트 가격이 대부분 30억 원이 넘는 상황에서 이를 초고가 주택의 기준으로 보기에는 그 대상이 너무나 광범위하다는 생각이 든다. 

재정학이론에서 더러운 행주이론이 있다. 어느 학자가 주장했는지는 찾지 못했다. 다만 기억나는 것은 행주의 역할은 접시에 묻은 물을 닦는 것인데 행주로 식탁도 닦고 주방도 닦고 심지어는 음식물까지 닦게 되면 행주는 걸레가 되어 버린다. 2026년 세법개정안은 이제 국회로 간다. 이번 개정안이 더러운 행주가 되지 않기를 국회의원들에게 기대해 본다.

<필자소개>  김용진 세무사는 세무대학(3기)과 한양대학교 경영학과를 졸업한 후 1985년 국세청에서 공직을 시작했다. 이후 서울지방국세청 조사1국, 국세청 재산세국 재산세과, 분당세무서 부가가치세과장, 국세청 심사1과 1팀장 등을 거쳤다. 서기관 승진 이후 서울지방국세청 조사4국 조사관리과 팀장, 서울지방국세청 송무국 송무1과 법인팀장, 거창세무서장, 충주세무서장, 분당세무서장, 송파세무서장을 역임했다. 현재는 메리트 세무법인 대표세무사로 재직중이다.