<10> 취득세 중과에 대하여

김용진 세무사의 세무칼럼

취득세 중과에 대하여

다주택자에 대한 양도소득세 중과유예가 2026.5.9.로 종료됐다. 5월 현재 다주택 소유자의 급매물은 어느 정도 정리가 된 듯하다. 양도소득세가 중과되지 않더라도 양도소득세 세부담이 과다할 것으로 예상되는 소유자 중 일부는 주택을 자녀들에게 저가매매하거나 증여하는 방법을 선택하는 것으로 보인다.

그런데 자녀에게 증여를 할 때 조정지역 내에 있는 주택에 대한 취득세가 12%로 중과된다. 일반세율이 3.5%인 데 반해 증여시에는 거의 4배 수준이다. 그런데 2026년부터 저가매매 시에도 시가보다 낮은 금액에 대해서도 증여로 보아 취득세를 중과한다. 이에 대해 알아보기로 한다.
그리고 증여시 부담부증여사례가 많은데 부담부증여에 대한 취득세 계산에 대해서도 부연한다.

1. 저가매매

한동안 자녀들에게 저가 매매가 성행했다. 상속세 및 증여세법(상증법) 부모님으로부터 시세보다 싸게 샀을 때, 무조건 증여세가 나오는 것은 아니다. 상증법 제35조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여)에 의하면 매매가액이 시세대비 30% 또는 3억원 중 낮은 금액으로 거래시에는 증여세가 과세되지 않는다. 10억원이 넘는 주택이라면 통상 3억원만큼 낮은 가액으로 매매하게 되는데 이를 저가매매라고 한다.

2022년까지는 저가매매시 취득세에 대하여 고민할 필요가 없었다. 매매가액이 공시가액보다 높기만 하면 매매가액에 따라 취득세를 납부하는 것이 가능하였다.

2. 저가매매 시 취득세 부당행위 적용

저가매매가 유행처럼 성행하자 취득세 주무부처인 행정안전부는 취득세에 대해서도 상증법에 규정된 매매사례가액과 같은 개념을 도입하였다. 이른바 시가인정액이다. 시가표준액은 최소한의 과세기준이 되는 공시가격과 유사한 개념이고 시가인정액은 실제거래사례인 매매사례가액과 유사한 시가개념이다.

상증법에서 매매가액이 시세대비 30% 또는 3억원 중 낮은 금액으로 거래시에는 증여세가 과세되지 않는 반면, 양도소득세는 시세보다 5% 또는 3억원 이상 차이가 나는 경우 부당행위로 보아 시세로 경정하게 되어있다. 상증법에서는 저가매매 시 증여세 과세기준이 시세보다 30% 이상 차이가 나야지만 과세되지만 소득세법에서는 5% 이상 차이가 나면 시가를 기준으로 과세하는 부당행위를 적용하고 있다(소득세법 제101조).

행정안전부는 늘어나는 저가매매에 대해서 대책을 마련하게 되었는데 양도소득세를 부과할 때 부당행위를 적용하는 것처럼 취득세에 대해서도 시가보다 5% 이상 차이가 나는 거래시 시가인정액을 적용한다는 입법을 하게 되었고 2023년부터 적용하게 되었다. 2022년까지는 매매가액이 공시가격인 시가표준액을 초과하게 되면 별다른 제재수단이 없었으나 시가보다 5% 이상 낮은 매매가액에 대해서는 시가인정액을 적용할 수 있게 되었다.

그런데 2025년말 저가매매에 대해서 취득세법이 더욱 강화되었다. 2026년부터 배우자, 직계존비속간의 저가매매에 대해서는 시가인정액을 적용함과 동시에 매매가액과 시가인정액의 차이에 대해서 증여취득으로 적용한다는 것이다. 일반지역의 취득세가 3.5%인 반면 조정지역의 증여취득은 12% 중과세율이 적용되게 된다(지방세법 제10조의3, 지방세법시행령 제18조의2).

3. 부담부증여분에 대한 취득세

부담부증여란 부동산을 증여받는 동시에 대출, 임대차 등의 채무를 동시에 인수받는 것이다. 채무는 증여세 계산시 증여가액에서 차감된다. 물론 채무의 존재에 대해서 엄격히 확인한다.

취득세 계산에서도 채무를 인수받는 조건으로 증여를 받는 경우 채무는 언젠가 갚아야 할 것이므로 유상취득으로 보아 일반세율 3.5%를 적용한다. 다만 직계존비속 간의 부담부증여 시에는 채무에 대한 존재를 엄격히 확인한다.

관련조문을 살펴보면 다음과 같다.

지방세법 제7조 【납세의무자 등】
⑪ 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다. <신설 2014.1.1, 2015.12.29>
1. ∼ 3. 생략
4. 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우
가. 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우
나. 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우
다. 이미 상속세 또는 증여세를 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우
라. 가목부터 다목까지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우

⑫ 증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附) 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 본다. 다만, 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 제11항을 적용한다. <신설 2014.1.1., 2017.12.26>

지방세법 제10조의2 【무상취득의 경우 과세표준】
⑥ 제7조제11항및제12항에 따라 증여자의 채무를 인수하는 부담부 증여의 경우 유상으로 취득한 것으로 보는 채무액에 상당하는 부분(이하 이 조에서 "채무부담액"이라 한다)에 대해서는 제10조의3에서 정하는 유상승계취득에서의 과세표준을 적용하고, 취득물건의 시가인정액에서 채무부담액을 뺀 잔액에 대해서는 이 조에서 정하는 무상취득에서의 과세표준을 적용한다.

지방세법 제7조 제12항에서는 채무부담액에 대해서 유상취득으로 본다고 규정하면서도, 직계존비속으로부터의 부동산등의 부담부증여의 경우에는 제11항 즉 증여취득으로 본다는 것이다. 언뜻 보기에 문맥상으로는 부모님으로부터 부담부증여를 받는 경우 부담부채무에 대해서도 증여취득으로 보는 것으로 규정되어 있다.

그러나 조문내용을 자세히 보면 추정의 개념으로 봐야 한다. 조세법에서 추정이란 입증책임을 납세자에게 전가하는 개념이다. 본래 조세법에서 과세요건 입증책임은 과세관청에 있다. 추정의 개념을 적용하게 되면 납세자에게 유리한 사항을 납세자가 입증하지 못하면 과세할 수 있다는 법률적 개념이다.

지방세법 제7조 제12항에서 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다 하더라도 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 제11항 제4호 각목의 규정과 같이 어느 하나에 의하여 증명되는 경우 예외로 하고 있기 때문이다.

4. 맺음말

조정지역 내 주택을 증여취득하는 경우 취득세가 중과되어 상당한 부담이 된다. 더욱이 납세자의 증여가액에 대해 과세관청은 시가인정액을 적용하기 때문에 조세불복이 자주 발생한다.

증여부동산이 아파트인 경우 취득세 자진신고.납부시 시가인정액을 적용할 수밖에 없다. 실지거래가액이 여러 개인 경우 납세자는 낮은 시가인정액을 주장하려고 하고, 과세관청은 높은 시가인정액을 적용하려고 하기 때문이다.

실지거래가액 중에서 시가인정액을 선택하는 것은 비용도 들지 않고 적용하기도 쉽지만, 실지거래가액이 여러 개라면 과세관청과 다툼이 발생할 수밖에 없다. 필자는 증여가액을 선택할 때 되도록 감정가액을 적용하기를 권한다. 물론 비용이 많이 든다. 공시가격이 10억원 이상이라면 복수의 감정을 받아야 하기 때문에 5백만원 이상의 비용이 든다. 그러나 감정가액을 적용하게 되면 과세관청도 이를 부인하기 위해서 감정을 받아야 하기 때문에 쉽게 납세자의 감정가액을 부인하지 못한다. 그리고 500만원까지 증여세 계산시 필요경비로 인정되기 때문에 비용면에서도 큰 부담이 아니다.

부동산 가격이 폭등하여 부동산을 매매하든 증여하든 양도소득세, 증여세, 취득세 부담이 증가하고 높은 세부담은 시중 자금의 흐름에 영향을 준다. 경제가 잘 돌아가기 위해서는 돈의 흐름이 원활해야 한다. 필요할 때 부동산을 팔기도 하고 사기도 하여야만 경제순환이 원활하게 된다. 그런 의미에서 높은 취득세율은 경제순환에 나쁜 영향을 미친다. 우리 몸도 혈액순환이 잘되지 않으면 어딘가 불편하고 질병으로 이어질 가능성이 높아진다. 경제도 순환이 잘되지 않으면 부동산을 사고 파는 사람에게만 영향을 미치는 것이 아니라 전국민의 경제건강에 영향을 미치고 결국 질병이 발생하게 된다.

아파트 가격이 오른다고 해서 아파트를 사는 것을 억제하는 것이 올바른 정책인지 의문이 든다. 물은 높은 곳에서 아래로 흐른다. 자연의 이치다. 정책도 마찬가지다. 흐르는 물을 막는다고 해서 언제까지 막을 수 있는가. 흐르는 물을 막아도 언젠가는 넘친다. 물을 막기 보다는 올바른 방향으로 흐를 수 있도록 길을 유도하는 것이 정책이라고 생각한다.

단기적으로 억제책을 사용하는 것이 어쩔 수 없다면 장기적인 대책이 병해되어야 억제책에 대한 국민들에게 이해되지 않을까 한다. 요즘 정부정책은 부동산에 대한 장기정책은 보이지 않는다.

요즘 반도체 경기가 너무나 좋다. 오늘이 있기까지 당사자들은 뼈를 깎는 노력을 했을 것이다. 정책당국도 그런 면에서 부동산 정책에 대해서 더욱 뼈를 깎는 고민과 함께 올바른 정책을 기대해 본다.  

<필자소개>  김용진 세무사는 세무대학(3기)과 한양대학교 경영학과를 졸업한 후 1985년 국세청에서 공직을 시작했다. 이후 서울지방국세청 조사1국, 국세청 재산세국 재산세과, 분당세무서 부가가치세과장, 국세청 심사1과 1팀장 등을 거쳤다. 서기관 승진 이후 서울지방국세청 조사4국 조사관리과 팀장, 서울지방국세청 송무국 송무1과 법인팀장, 거창세무서장, 충주세무서장, 분당세무서장, 송파세무서장을 역임했다. 현재는 메리트 세무법인 대표세무사로 재직중이다.