<9> 상속주택과 일반주택에 대한 양도소득세

김용진 세무사의 세무칼럼

상속주택과 일반주택에 대한 양도소득세

상속인들을 상담하다 보면 상속개시 후 상속인들이 해야 할 일들은 쉽게이해하는 반면, 공동상속의 경우 상속주택과 상속인들이 각자 소유하고 있는 일반주택에 대한 양도소득세의 과세차이에 대해서는 상속인들이 가장 어려워한다. 이번 호에서는 상속개시 후 상속인이 해야 할 일과 상속주택과 일반주택의 과세상 차이에 대하여 알아본다.

가. 상속개시 후 상속인이 해야할 일

1. 사망 직후 (1개월 이내)

① 사망신고 : 사망일로부터 1개월 이내에 시·구·읍·면 사무소에 신고해야 한다. (지연 시 과태료 발생)

② 안심상속 원스톱 서비스 신청 : 사망신고 시 혹은 신고 후에 정부24에서 신청할 수 있다. 안심상속 원스톱 서비스는 사망일이 속한 달의 말일부터 1년 이내에 신청할 수 있고, 고인의 은행 예금, 대출, 보험, 토지, 자동차, 세금 체납액 등을 일괄 제공해준다. 안심상속 서비스 신청을 하게되면 고인의 금융거래가 정지된다. 즉 일반적 출금이 되지 않고 오직 협의분할계약서와 상속인 전원의 의사가 확인되어야 출금이 된다. 서비스 신청전에 긴급한 돈이 필요한 경우 출금을 하여도 무방하다.

③ 유언장 확인: 공증된 유언장이 있는지, 혹은 자필 유언장이 있는지 확인해야 한다.

2. 상속재산 파악(2개월 이내)

안심상속 원스톱 서비스 결과를 토대로 상속재산에 대한 리스트를 작성한다. 예금자산은 거래은행 지점을 방문하여 상속개시일(사망일) 현재의 잔액과 10년간 입출금 거래내역을 받아야 한다. 되도록 엑셀로 받으면 좋으나 대부분 출력물을 준다. 어쩔 수 없다. 은행을 방문할 경우 가족관계증명서, 신분증을 제시하여야 한다. 상속인이면 누구든 신청할 수 있다.

3. 상속의 방향 결정 (3개월 이내)

간혹 상속재산보다 상속채무가 많을 수도 있기 때문에 3개월 내에 다음의 의사결정을 하고 법원에 절차를 신청하여야 한다.

① 단순승인: 재산과 빚을 모두 물려받는 것이다.
② 한정승인: 물려받은 재산의 범위 내에서만 빚을 갚는 것이다.
③ 상속포기: 재산과 빚 모두를 완전히 포기하는 것이다.

주의: 고인의 빚이 더 많다면 반드시 사망 사실을 안 날로부터 3개월 이내에 법원에 한정승인이나 상속포기를 신청해야 한다.

4. 재산 분할 및 소유권 이전

① 상속재산 분할 협의: 공동상속인(가족 등)이 있다면 누가 얼마를 가질지 협의하고 상속재산 분할 협의 계약서를 작성한다. 공증할 필요는 없으나 인감도장을 날인하고 인감증명서를 첨부하여야 한다.

② 부동산 및 등기.등록자산 명의 이전 : 협의분할계약서에 따라 자산의 소유권을 이전한다.

③ 부동산 취득세 신고 및 납부: 상속 개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 부동산 소재지 시·군·구청에 취득세를 신고하고 납부해야 한다.

5. 상속세 신고 및 납부 (6개월 이내)

사망일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 고인의 주소지 관할 세무서에 신고해야 한다.

나. 상속주택과 일반주택

1. 상속주택 비과세 특례

 

 

상속주택이라하면 상속받을 주택이다. 그리고 상속개시 당시에 상속인들이 소유하고 있는 집을 일반주택이라 칭하고 있다. 이를 도표로 표시하면 이해하기 쉽다.

흔히들 상속주택 비과세 특례라고 하면 상속주택을 양도할 때 양도소득세가 비과세 되는 것으로 이해할 수 있으나, 일반주택을 먼저 팔 때 상속받은 주택을 주택수 계산에서 제외하는 것으로서, 일반주택 양도소득세를 비과세 해주는 제도이다(소득세법시행령 제155조 제2항).

그림에서 보듯 일반주택은 상속개시일 전에 상속인이 취득한 것이어야 한다. 상속개시일 이후 상속인이 취득한 주택은 아무런 특례가 없다. 상속주택 비과세 특례는 부동산 정책의 변화에 따라 수차례 개정이 되었다.

가) 2002년 이전 : 무제한 특례
상속주택을 보유한 상태에서 기존에 보유하던 일반주택을 양도할 때, 보유 기간이나 거주 요건만 채우면 횟수 제한 없이 비과세를 적용받았다. 즉 상속개시 후 취득한 주택도 특례가 적용되었다.

나) 2002년 12월 30일 : '1채' 제한 도입
상속주택이 여러 채일 때 피상속인이 보유했던 주택 중 가장 오래 보유한 주택 1채(선순위 상속주택)에 대해서만 비과세 특례를 인정하기 시작했다.

선순위 상속주택(소득세법시행령 제155조 제2항)
여러 채의 주택을 상속받았을 때, 비과세 특례를 받을 수 있는 딱 1채(선순위 상속주택)를 정하는 기준이다.

① 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 주택
② 소유 기간이 같은 경우, 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 주택
③ 거주 기간도 같은 경우, 상속개시 당시 피상속인이 거주한 주택
④ 위 모든 조건이 같은 경우, 기준시가가 가장 높은 주택

다) 2013년 2월 15일 : '별도 세대' 요건 강화
상속개시 당시 피상속인과 별도 세대였던 상속인이 상속받은 경우에만 특례를 적용하도록 했다. 동일 세대원이 상속받는 것은 사실상 가구 내 주택 수가 변하지 않는 것이므로, 이를 통한 비과세 혜택 확대를 차단하려는 목적이었다.

예외: 동거봉양을 위해 합가한 경우(60세 이상 부모 봉양 등)는 예외적으로 인정 범위를 두었다.

2. 공동상속주택의 주택수 계산

상속주택을 여러 명이 상속받을 경우 상속인 중 누구의 주택수에 산입하느나가 중요한 문제이다.

주택을 여러 명이 공동으로 상속받은 경우, 지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 보며, 지분이 같다면 '최고령자' 순으로 주택 소유자를 판정한다는 내용이다.

공동상속주택의 최다지분자 또는 최고령자가 결정되면 나머지 상속인은 소수 지분자가 된다. 소수 지분자는 주택수에 산입되지 않기 때문에 상속개시 후 신규로 주택을 취득하더라도 1주택자로 인정받을 수 있다.

최다지분자인 상속인은 일반주택을 양도함에 있어서는 상속주택 특례를 적용받을 수 있어, 불이익은 없다.

다만, 최다지분자이든 소수지분자이든 주의할 것은 상속개시일 현재 피상속인과 동일세대원이었다면 특례가 적용되지 않는다. 이점은 매우 이해하기 어렵기도 하지만 대단히 주의해야 한다. 요약하자면 피상속인과 동일세대원인 상태에서 주택을 상속받게 되면 주택수가 승계되어 최다지분자에게는 상속주택 특례가 적용되지 않고, 소수지분자도 주택수에 산입된다.

3. 상속주택의 처분기한

일반주택을 양도함에 있어 상속주택 비과세 특례는 기간의 제한이 없다. 다만, 상속주택을 먼저 양도하는 경우 5년간은 양도소득세 중과를 제외하여 준다. 또는 종합부동산 과세시에도 가액은 합산되나 5년간 주택수에서는 제외하여 준다. 즉 5년이 경과하여 상속주택을 먼저 양도하는 경우 양도소득세가 중과될 수 있다는 것이다.

다. 맺은말

상속주택의 범위에는 일반주택과 마찬가지로 주택뿐만 아니라 조합원입주권이나 주택분양권도 포함된다. 주택외 입주권이나 분양권이 있는 경우 상속개시당시 이미 피상속인이 2주택 상태였기 때문에 상속주택 비과세 특례가 적용되지 않을 수 있다.

두 개의 주택이 상속되는 경우 선수위 상속주택은 비과세 특례가 적용되고, 후순위 상속주택에는 특례가 적용되지 않는다.

1주택을 보유한 상속인이 1주택을 보유하고 있는 60세 이상 직계존속을 동거봉양하기 위하여 합가하여 2주택이 된 상태에서 합가하기 전에 직계존속이 보유하던 1주택을 상속받은 후 일반주택을 양도하는 경우에는 예외적으로 상속주택 비과세 특례가 적용된다.

피상속인과 동일세대원인 상태에서 주택을 상속받는 경우 매매전에 전문가와 상의하기를 권장한다. 상속이 예상되는 경우 동거봉양이 아니라면 상속개시전에 상속인들은 세대분리를 하는 것이 좋다.

협의분할은 상속개시후 6개월 이내이다. 상속주택에 대하여 분할을 협의할 때 최다지분자를 누구로 할 것인지는 상속인들의 주택소유 여부에 따라 양도소득세, 종합부동산세에 미치는 영향을 고려하여 결정하는 것이 좋다.

6개월 이내 협의분할을 하지 못하게 되면 민법상 법정상속지분율로 가야한다. 이렇게 되면 동일한 지분으로 상속받게 되고, 최다지분자가 다수인 경우가 되어, 최다지분자는 최연장자가 될 수밖에 없다. 상속주택에 대한 최다지분자가 결정되면 협의분할 후 지분의 변동이 있다 하더라도 변동되지 않으므로 신중하게 결정하기를 권한다. 

<필자소개>  김용진 세무사는 세무대학(3기)과 한양대학교 경영학과를 졸업한 후 1985년 국세청에서 공직을 시작했다. 이후 서울지방국세청 조사1국, 국세청 재산세국 재산세과, 분당세무서 부가가치세과장, 국세청 심사1과 1팀장 등을 거쳤다. 서기관 승진 이후 서울지방국세청 조사4국 조사관리과 팀장, 서울지방국세청 송무국 송무1과 법인팀장, 거창세무서장, 충주세무서장, 분당세무서장, 송파세무서장을 역임했다. 현재는 메리트 세무법인 대표세무사로 재직중이다.