세무상담-상가건물임대차보호법에대한 고찰

Ⅰ.상가건물임대차보호법 해설

1. 적용대상

보호대상은 환산보증금액수준이 서울의 경우 2억4,000만원, 수도권 과밀억제권역은 1억9,000만원, 광역시는 1억5,000만원, 기타지역은 1억4,000만원이하인 임차계약이 보호대상이다.

환산보증금액은 보증금에 월세를 보증금으로 환산한 금액을 합한 금액이고, 월세의 보증금 환산율은 연 12%인 만큼 단순하게 월세금액에 100을 곱하면 된다.

2. 주요내용

1)우선변제권

우선변제권이란 이 법 보호대상 임차인은 건물의 경매나 공매시 보증금을 일반채권 등 후순위권리자보다 우선 변제 받을 수 있는 권리를 말한다.

2)계약갱신요구권

최초 임대차로부터 5년간은 임차인의 8대 중대한 과실이 없는 한 계약을 유지할 수 있는 권리를 말한다.

3)월세나 보증금의 최고증가율이 연 12% 를 넘지 못함.

4)보증금을 월세로 전환시 최고산정률이 15%를 넘지 못함.

5)이해관계자의 열람 요구권

임차인 등 건물의 임대차에 이해관계가 있는 사람은 임대인, 임대차건물의 소재지, 임대보증금 및 월세 등 임대차에 관한 사항을 관할 세무서에서 열람할 수 있다.

6) 소액임차보증금 최우선변제권

소액임차인이라면 상가건물임대차보호법은 소액임차보증금에 대해서는 담보물권이 설정된 채권(선순위권리자)은 물론 국세채권보다 먼저 변제받을 수 있는(국세압류가 발생한 경우에는 “소액임차보증금중 일정액이 국세에 우선한다” 국세기본법 개정안 발효후 부터) 최우선변제권을 인정하고 있다.

Ⅱ.상가건물임대차보호법 Q&A

Q1 모든 계약은 확정일자 받아야 보증금을 우선 변제받을 수 있나?

A1 시행일(2002년 11월 1일) 이전에 계약한 임대차계약상가도 확정일자인(印)을 받으면 경매 공매로 상가가 넘어갈 때 국세보다 우선해서 보증금을 돌려받을 수 있다.

그러나 서울시 4,500만원, 수도권 3,900만원, 광역시 3,000만원, 기타 2,500만원 이하로 계약한 소액 상가임차인은 사업자등록을 하고 건물을 인도받고 있기만 하면 확정일자를 받지않아도 공매 경매에서 다른 담보물권에 우선하여 최우선적으로 변제받는다. 　

Q2 확정일자 받은 보증금의 우선순위는 구체적으로 어떻게 되는가?

A2 1)세무서장의 확정일자 받은 후 국세압류가 발생하거나, 일반채권에 담보물권이 설정돤 경우 경매 공매시 1순위 상가임대차보증금>2순위 국세, 담보물권이 설정된 채권>3순위 일반채권

2) 세무서장의 확정일자 받기 전에 국세압류가 발생하거나 일반채권에 담보물권이 설정된 경우 경매 공매시 1순위 소액임차보증금 최우선 변제금액>2순위 국세, 담보물권이 설정된 채권>3순위 확정일자 받은 상가임대차보증금 > 4순위 일반채권

Q3 세무서에서 확정일자 신청절차

A3　1) 2002. 11. 1 이후 신규로 사업을 개시하는 상가임차인-사업자등록을 신청하고 임대계약서 원본에 세무서장의 확정일자인을 받아야 함

2) 2002. 11. 1 현재 계속사업자로서 상가임차인-부가세법 시행령 개정이후 세무서장에게 임대차계약내용 등에 대한 사업자등록정정신고를 하고 임대계약서원본에 세무서장으로부터 확정일자인을 받아야 함.

Q4 앞으로 어떤 효과가 발생하나?

A4 경매 공매후 임대 보증금을 우선적으로 돌려받을 때 계약서에 적힌 금액이 기준이므로 계약서에 제대로 보증금 액수를 적어 두어야 한다. 따라서 임대인은 앞으로 임대소득에 따른 부가세와 소득세를 더 내는 사례가 많이 발생할 것으로 본다.

Q5 이 법의 임차인 보호조항을 적용받는 기점은 ?

A5 임대인의 입장인(상가를 임대 놓고 있는) 약사는 2002. 11. 1 이후 임대차계약을 갱신해주거나 또는 신규계약 체결시에는(11.1이전 계약의 경우는 관계없음) 임대계속여부(최소한 5년 이후에 임차인을 교체하거나 직접 사용이 가능하므로) 및 임차인의 선정에 신중을 기해야 한다.

임차인의 입장인(약국점포를 임차한)약사로 2002. 11. 1 이후에 만기가 도래하는 임대차계약의 약국은 이번 임대차계약 갱신시에는 이 법의 보호를 전혀 받을 수 없으므로 신중하게 대처하여야 한다.

Q6 상가임대차보호법 10조 임차인의 계약갱신요구, 11조 차임등의 년 12%이내 인상, 12조 보증금 월세전환시 최고산정률 15%이내 등을 임대인이 거부할 경우 임차인으로서의 구체적 대항방법은 무엇인가?

A6 이 경우 임차인은 계속 영업을 지속하면 된다. 구체적 행위는 임대인이 한다. 즉, 임대인이 법규정을 무시한 내용을 임차인에게 요구할 경우 임차인이 이를 거부한다면 임대인은 소송을 제기하는 방법밖에는 없다. 그 소송에서 법원은 당연히 법규정에 따른 판단을 하게 된다.

Q7 임차인이 사용하던 상가를, 임대인 본인이 직접 사용코자 할 경우 임차인의 5년내 계약갱신요구권을 거부할 수 있는가?

A7 임대인이 임차인의 5년내 계약갱신요구권을 거부할 수 있는 경우는 아래 8개 임차인의 중대과실에 한정한다. 따라서 임차목적물을 임대인 본인이 직접 사용할 것을 사유로 임차인의 계약갱신요구를 거부할 수 없다.

Q8 임차인이, 임대인의 이법 허용한도내의 월세 인상요구나 보증금월세전환을 거부 할 경우 임대인은 임차인의 계약 갱신요구를 거부할 수 있는가?

A8 거부할 수 없다. 다만 이 경우 임차인은 인상된 월세를 지급치 아니할 것이고 3개월 월세 해당액에 달하도록 월세가 연체되는 시점이 도래할 것이다. 이 시점이후 임대인은 이를 사유로 법원에 임차인의 퇴거를 청구할 수 있다.

Q9 법 제11조에 차임 또는 보증금의 증액 한도는 년 12%(입법예고)라 하였는 바 서울소재 상가, 2002. 11. 1 계약 갱신, 계약기간 1년, 보증금 1억, 월세 100만원 <&24513>총임대료=1억+100만원*100=2억<2억4천 만원 일 경우

2003년 11. 1 계약 재 갱신시 보증금 월세를 각각 12% 한도로 인상할 수 있는지 즉 보증금 1억1200만원, 월세 112만원을 임대인이 요구할 수 있는가?

A9 보증금, 월세를 각각 12%한도로 인상 가능하다.

보증금을 인상해도, 월세를 인상해도, 보증금과 월세를 동시에 인상해도 어느 경우든 임대·임차인간 협의사항일 뿐 보증금과 월세를 동시에 인상한다하여 이 법에 저촉되는 것은 아니다.

Q10 현재는 보호대상 커트라인에 걸려서 가능하나 다음에 임대료가 인상이 되어서 벗어나게 되면 어떻게 되나요?

A10 이법의 적용을 받는 계약은 이법 시행일 ( 2002. 11. 1 ) 이후 신규체결되거나 갱신된 계약이 그대상입니다.

따라서 2002. 11. 1이전부터 존속하는 계약은 2002. 11. 1 이후 만기가 도래하여 이계약을 갱신시에는 이법의 적용을 받지 아니하므로 건물주가 계약갱신을 거부하고 퇴거를 요구하거나 임차료를 대폭 인상해도 임차인으로서는 속수무책이다.

그러므로 현재(2002. 11. 1 이전) 약국 점포를 임차하고 있는 약사는 현재의 계약이 갱신된후 터 이법의 적용대상이 되고 환산보증금액이 지역별로 이법이 정한 범위내의 계약만이 보호대상이므로 자신의 임대차계약이 보호대상인지 여부, 언제부터 보호대상인지를 검토한후 건물주와의 계약갱신협상에 임해야 한다.

Q11　저는 임차인이구요. 집주인이 다른지방에 거주하다보니까 계약기간 2년이 이미 지났는데 재계약을 하지않고 그냥 영업을 계속하고 있거든요. 이런경우 확정일자를 받으려면 새로 계약을 하고 해야하는지 아님 계약이 자동 연장되어 처음 계약서로 확정일자를 받을수 있는지 알려주세요.

A11　만기가 경과한 임대차계약서는 법적효력이 없는 문서이다. 따라서 이 문서에 세무서장의 확정일자인을 받았다하여도, 이를 근거로 보증금을 후순위권리자보다 우선 변제받을 수(상가임대차보호법상 우선변제권)는 없다. 건물주와 협의후(세무서에 확정일자 신청용으로 제시할 것이라는 사실을 사전에 통보하고) 계약서를 재작성하여 확정일자를 신청한다

자료제공 : 김응일 약사(문의 : 776-3476)