이 컬럼을 통해 많은 약사분들께 보다 체계적으로 돈을 관리하실 기회를 드릴 수 있도록 노력하고자 합니다. 아울러 많은 재테크 정보들을 접하면서 빠지기 쉬운 “이렇게 하면 많은 돈을 벌 수 있다”는 내용의 단편적인 정보가 아닌 건강한 부를 축적하실 수 있는 내용이 되기를 희망합니다.

<사례> 40대 초반의 약사인 강 씨는 부인의 성화로 작년 말에 수지의 전용면적 133.5 M2 아파트를 5억7,000만 원에 구입했다. 그 동안 맞벌이를 하면서 열심히 모아서 3억 원은 조달할 수 있었으나, 부대비용을 포함해서 3억 원은 30년 만기 모기지론을 받아서 해결했다. 주변 사람들의 이야기가 일단 저지르고 열심히 갚으면, 집 하나는 남는다고 이야기하고, 그렇게 하지 않으면 평생 집 장만을 못할 것이라는 주변의 이야기에도 솔깃했다. 게다가 이사 다니기도 싫고 집을 잘 꾸미고 편안하게 살고 싶다고 매일 조르는 부인의 등쌀에 못 이겨, 고정금리 6.55%, 30년 원리금균등분할상환 조건으로 모기지론 대출을 받아서 주택을 구입한 상태에서 상담을 받았다. 상담 시 본인의 결정이 옳았는지를 가장 궁금해했다.

직장 생활을 도대체 몇 년을 더할 수 있을까 ?

먼저 30년 동안 매월 1,825,000원씩 359개월 동안 원리금을 갚아나가다 만기 시 91,825,506원을 갚아야한다. 30년 동안 총 내야 하는 이자만도 총 3억5,000여만 원이다.

지금은 맞벌이를 하여 두 부부의 소득이 월 650만 원 정도가 되기 때문에 별 문제가 없어 보이지만 과연 무역회사에 다니는 강 씨의 와이프가  얼마나 안정적으로 오랫동안 직장생활을 할 수 있을까를 생각해 봐야한다. 그리고 2명인 아이들이 커가면서 추가적으로 발생하는 교육비와 생활비를 감안할 때 두 사람 중 한 사람이 직장생활을 중단할 경우 과연 월 180여만 원을 원리금으로 상환하는 것이 가능할까? 즉 강 씨가 원리금을 잘 내다가 가계의 소득이 줄어 원리금을 더 이상 내지 못할 경우 어떠한 일이 발생할 것인가를 상상하는 것은 그리 어렵지 않은 일이다.

처음에 연체를 반복하다가 결국은 더 이상 내지 못하여 은행의 채권 회수 팀의 독촉으로 시달리게 되고, 결국 더 못 버틸 경우 경매로 넘어가 시세의 60∼80%수준으로 아파트를 매각 당하여, 대출금을 제한 나머지 푼돈을 손에 쥐게 될 가능성이 크다.
장기 모기지론의 경우 처음에는 월 불입액의 약 85%정도를 이자로 내기 때문에 10년 동안 열심히 원리금을 상환하였더라도 원금을 약 3,000여만 원 정도밖에 상환하지 못한다.

10년 후 부채 상환에 문제가 발생하면 대략 2억7,000만 원 정도의 원금을 갚아야 한다.

경매로 넘어갈 시 시세의 60∼80%선에서 매각된 상태에서 고율의 연체이자를 물고, 대출금 잔액 2억7,000여만 원을 제하고 나면 내 손에 남는 돈은 처음 투자금보다도 적을 수 있다. 그 기간 동안 돈을 모으면 된다고 생각하지만 늘어나는 교육비와 가계 생활비로 충분한 돈을 모을 수 없다.

집 값이 오르면 되잖아 !

상담하는 동안 강 씨는 만일 그런 최악의 경우가 오더라도, 집 값이 오른다면 처음 투자한 것보다는 더 건질 수 있지 않을까요? 하고 조심스럽게 이야기했다. 물론 과거처럼 집 값이 상승한다면, 최악의 경우라도 처음 투자한 것보다 손해를 보지는 않을 것이다.

그런데 10년 후에 집 값이 오른다고 누가 장담할 수 있겠는가 ? 물가 상승률만큼 오른다고 가정해도 10년 후 내 돈의 가치는 하락되기 때문에 그러한 일이 발생할 경우 상대적인 금액은 증가했을지 모르지만 내 돈의 가치는 시간과 인플레이션의 영향으로 하락 할 수도 있다. 그래도 일이 잘 진행된다면 그나마 다행일지 모르겠지만, 주택가격을 이야기할 때는 인구통계학적 분석을 참고로 해야 한다.

지금은 수요가 공급을 초과하기 때문에 집 값이 정부의 온갖 고강도 대책에도 불구하고 주요지역은 상승을 했었지만, 수요가 더 이상 증가하지 않을 때, 집 값이 계속 오르리라는 것을 누가 장담할 수 있겠는가? 향 후 주택 시장은 우리가 이전에 경험하지 못했던 상황을 겪을지도 모른다. 여하간 많은 사람들이 인구통계학을 거론하면서 2018년경에는 수요보다는 공급이 더 많을 것으로 예상하고 있고 집 값 하락은 필연적으로 발생할 것이라고 이야기한다. 과연 그러한 일이 발생한다면 상상만으로도 끔찍할 것이다.

그래, 이 악 물고 다 냈다. 만세!

30년 동안 온갖 어려움을 무릅쓰고 원리금을 다 갚아 이제 지금 살아 온 집이 정말로 내 아파트가 되었다. 과연 기뻐할 만한 일인가? 현재도 건축한지 15년 정도가 지났다.

30년 후에 내 아파트는 어떠한 모습일까. 지금도 대치동 은마아파트나 압구정동 현대아파트는 수리를 하지 않고는 살수가 없을 정도로 노후화되었다.

30년 후에 재건축을 한다 하더라도 지금과 같은 재건축 활황은 없을 것이다. 이미 주변은 슬럼화 되었을 것이고 이미 고층으로 올렸기 때문에 나와 부인이 사망할 때까지 살기위해서는 아마 많은 돈을 내고 아파트를 재건축해야 할 것이다.

지금도 고층아파트는 재건축 가치가 없다고 하여 재건축을 기피하는데 30년 후 세상은 어떨까? 이미 출산율이 세계최저 수준인 우리나라의 상황으로 볼 때 30년 후의 모습을 상상해 보는 것은 그리 어렵지 않을 것 같다. 아마 주택에 대한 수요가 급감할 것이고, 노령의 인구들이 노후 생활비를 충당하기 위해 내 놓는 매물들이 시장에 넘쳐날 것이다.

그럴 때 내 모든 것을 올인 하여 장만한 아파트가 노후 생활의 수단도 안 되고 집에 올인하여 노후를 위한 준비를 못했다면 그 때의 노후의 긴 수명은 축복이 아니라 재앙이 될 것이다.

소득 공제 조건에 대해 정확히 알자!

강 씨의 경우, 고정금리로 대출을 받았기 때문에 해당사항이 없지만, 변동금리로 대출을 받을 때는 조건을 유심히 잘 살펴보아야 한다.

초기 6개월 또는 1년 동안은 타 금융사보다 대출 이율을 적게 예시 한 후 6개월, 1년 후의 대출 이율은 다른 금융기관보다 더 높은 미끼 상품을 판매하는 금융회사도 있다.

중도 해지하고 다른 상품으로 갈아타고 싶어도 1∼2% 나 하는 중도해지 수수료 때문에 금융회사를 변경하지 못하고 눈뜨고 당하는 수밖에 없다. 또한 소득 공제도 15년 이상의 장기 대출 상품을 선택해야 하고 공시지가가 3억이 넘는 주택은 해당 사항이 없다. 그리고 원금과 이자에 대해 소득 공제를 해주는 것이 아니라 이자에 대해서만 소득 공제를 해 주기 때문에 시간이 지날수록 소득공제의 효과는 미미해 진다.

주변의 유혹에 휘둘리지 말자 !

레버리지 효과를 운운하면서 대출을 받아서라도 집을 사야만 크게 자산을 불릴 수 있다는 주변 사람들의 말도 많다. 대출 이율보다는 집 값의 상승률이 더 크기 때문에 집을 하루라도 빨리 사는 것이 이익이라고도 한다.

집에 대한 유혹이 너무 많다. 그러한 상황들 속에서 우리가 현명한 선택을 하는 것이 너무 어려운 세상이다. 그러나 돈에 대한 모든 사항은 재무설계적인 관점에서 접근하면 큰 문제가 없게 된다.

그러나 많은 사람들이 눈앞의 상황만을 놓고 모든 재무적인 의사결정을 낙관적으로 하는 경향이 있다. 향 후 강 씨의 경우 맞벌이의 중단으로 인한 소득의 감소 등으로 인해 현금흐름에 큰 문제가 발생할 가능성이 많으므로 집을 팔라고 조언했다.

부채비율도 높고 30년 동안 180여만 원씩을 계속 낼 수 있으리라는 믿음과 만일 못 내면 오른 집 값으로 막연히 어떻게 되겠지 하는 가정 하에 그 집을 샀기 때문에 미래의 불확실한 리스크에 대한 대비책이 없다.

내일 당장 집사람이 직장생활을 중단해야 한다면 여유자산을 올인하여 산 집의 원리금을 당장 상환하지 못하고 연체에 들어갈 수 있다. 30년간 다행히 별 탈 없이 상환을 종료하더라도 30년 후, 그 집의 가치가 30년 동안 허리띠 졸라매고 원리금을 불입할 만한 가치를 가지겠냐 하는 것도 생각해 보아야 한다. 차라리 착실히 더 저축을 하여 구입 시기가 다소 늦추어 지더라도 부채비율을 최소화하여 주택을 구매하는 것이 현명한 일이 아닐까? 과거에 10년이면 강산이 변한다고 했다. 요새 같이 빠르게 변화하는 디지털 시대에서 30년이면 수십 번 강산이 변하리라. 그 변화가 나에게 거꾸로 몰려온다면? 생각만 해도 끔찍한 일이다. 

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